Starting restaurant business Part II (Landlord)
รอบนี้เราจะมาเล่าให้ฟังกันต่อเรื่องเจ้าของตึกนะคะ. เกือบเดือนกว่าจะได้คุยกันต่อจากรอบแรก บังเอิญเอเจ้นที่ดูแลตึกท่านหนึ่ง มีวันเกิดวันนี้. ดิฉันเองไม่ได้มีลายเซ่นเกี่ยวกับการจัดการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ทั้งอาคารพานิชย์และที่อยู่อาศัยนะคะ. เล่าให้ฟังจากประสบการณ์ตรงที่ประสานงานกับเอเจ้นกับฝ่ายอาคาร กับกลุ่มลูกค้าร้านอาหารที่ไม่ถนัดภาษาอังกฤษ มีทุกเคสตั้งแต่ประสานงานกันทนายความ ประสานงานกับเอเจ้นเองและเจ้าของตึกเองค่ะ ทั้งนี้ทั้งนั้นไมได้รับค่าตอบแทนใดๆ ค่ะ. (ทำพวกนี้ถ้ามีค่าตอบแทนจะถือว่าทำหน้าที่ ซึ่งเราทำไม่ได้)
ทำไมทำร้านอาหารต้องมาเกี่ยวข้องกับเจ้าของตึกเจ้าของอาคารล่ะ?
การจะซื้อกิจการต่อจากเจ้าของเดิมที่เช่าตึกอาคารอยู่นั้น ต้องได้รับการอนุมัติจากเจ้าของอาคารก่อนค่ะ
ก่อนที่จะได้รับอนุมัตินั้น เจ้าของอาคารจะดูประวัติต่างๆ นาๆ มีเงินพอไม๊ มีเครดิตสกอร์ที่ดีไม๊ ข้อนี้สำคัญมากเลยโดยเฉพาะ นักลงทุนที่มาจากไทยไม่มีเครดิตอะไรเลย 0 เครดิต ไม่ใช่มีน้อยคือไม่มี พอไม่มี ก็ไม่ผ่านเจ้าของตึกบางกลุ่มจะไม่อนุมัติเลยต้องมีผุ้ค้ำประกันที่มีเครดิตสกอร์ดีๆ และมีประวัติที่ดีค่ะ.
*ไปซื้อกิจการต่อ สัญญาเช่าควรมีอย่างน้อยเหลือ สัก 3 ปี ให้ได้เงินทุนคืนก่อน สร้างเครดิตสกอร์ก่อนนะคะ*
เจ้าของอาคารที่เป็นธุรกิจ หมายถึง ตัวอาคารนั้นบริษัทเล็กๆ ใหญ่ๆ เป็นเจ้าของค่ะ ไม่ใช่เจ้าของคนเดียว หรือใครก็ตามมีอำนาจตัดสินใจคนเดียว บริษัทใหญ่ๆ จะมีทีมงานตรวจประวัติผู้เช่า ตรวจเครดิตสกอร์ ตรวจแผนธุรกิจค่ะ ส่วนใหญ่จะเจ้าอาคารเจ้าของอาคารจะให้ทำแผนธุรกิจค่ะ เกิดขึ้นกับกลุ่มทำเลทอง ทำเลที่มีแต่คนอยากได้ อยากเช่าค่ะ แม้ว่าจะแพงเช่นไรคนก็จะแข่งขันกันไปเพื่อจะได้มาซึ่งพื้นที่นั้นค่ะ. สัญญาส่วนใหญ่จะ 10-20 ปีเลยค่ะ และคนเช่าคนแรกแทบจะออกจากสัญญาไม่ได้ ต้องเป็นการเช่าช่วงและคนแรกที่เซ็นยังคงต้องค้ำประกันให้อยู่ค่ะ
*สัญญานานเท่าไรค่าเช่าจะถูก สัญญาสั้นค่าเช่าจะแพงค่ะ*
สำหรับเจ้าของคนเดียว ที่คุยง่าย คุณไมมีเครดิตสกอร์ไม่เป็นไร เอาเงินมามัดจำฉันหกเดือนหรือหนึ่งปีเป็นอย่างต่ำ ฉันยินดี แล้วแต่ว่าคนจะซื้ออาคารมีเงินมัดจำเยอะๆ หรือไม่ค่ะ มีค่ะ แต่ส่วนใหญ่จะไม่ใช่กลุ่มทำเลทอง จะเป็นอะไรที่กลางๆ หน่อย หรือเจ้าของทิ้งร้านมานาน อยากหาคนมาเช่าต่อค่ะ หรือเจ้าของตึกนั้นคือเจ้าของร้านอาหารเอง ร้านนวดเองค่ะ มีอยู่ค่ะ แต่ไม่เยอะ ที่เจ้าของร้านอาคารเป็นเจ้าของตึกค่ะ ผู้เช่าจะคุยกันง่ายหน่อยค่ะ
บริษัทที่รับบริหารอาคารหรือตึก กลุ่มนี้ไม่ใช่เจ้าของอาคารค่ะ แต่ถูกจ้างขึ้นมาเพื่อคัดสรรค์คนที่จะเช่าตึกนั้น ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่ม ห้างสรรพาสินค้า shopping mall ตามเมืองต่างๆ ค่ะ เขาจะมีการคัดสรร ปันส่วน เช่นนะคะ ห้างสรรพากินค้านี้ยังไม่มีร้านอาหารไทยเลย เขาก็ยินดีที่จะทำงานร่วมกับเจ้าของร้านค่ะ และหรือมีค่าใช้จ่ายช่วยในการสร้างร้านด้วยค่ะ ให้มากน้อยเท่าไร ก็แล้วแต่พิจารณามีตั้งแต่หลักหมื่นถึงหลักแสนเหรียญค่ะ มีค่ะในกลุ่มลูกค้าเราเจ้าของอาคารให้มาสองแสนกว่าแต่ก็ไม่พอสร้างค่ะ เจ้าของร้านเองก็ต้องควักไปหลายแสนอยู่ค่ะ
เจ้าของร้านต้องเตรียมตัวอย่างไร
สำหรับมือใหม่ ถ้าคุณมีเครดิตสกอร์ที่ดี แม้ว่าจะไม่มีประสบการณ์ แต่คุณเขียนแผนธุรกิจที่ดีว่าจะสร้างทีมได้ คุณก็มีโอกาสได้ค่ะ อันนี้คือตึกทำเลทองนะคะ เขามีให้ค่ะ. หรือนักลงทุนจากไทย คุณจะทำเอง 100 เปอรเซ็น คงต้องเลือกหาตึกที่เขาเป็นเจ้าของเอง หรือมีเงินมัดจำเยอะๆค่ะ ทุกอย่างมีทางออก และไม่มีทางออก เพราะเห็น เดียลล่มเพราะเจ้าของตึกไม่อนุมัติก็เยอะค่ะ. ดังนั้น ไม่อยากเสียมัดจำฟรีๆ ไปคุยกับแลนลอร์ดก่อนค่ะ คุยตรวจประวัติ ไม่มีประวัติ มีคนค้ำประกัน ไม่งั้นไม่ต้องไปเสียเวลาค่ะ เริ่มแรกๆ อาจจะยังไม่เข้าถึงทำเลทองค่ะ เอาแบบกลางๆ หรือนอกเมืองไปก่อน กลุ่มนี้เจ้าของอาคารยินดีที่จะทำงานร่วมกับคนที่มีเครดิตสกอร์น้อย ไม่มีเครดิตสกอร์มากกว่า เพราะเขาต้องการคนมาเช่าค่ะ.
To be continue……Cost of goods sold and profit ต่อไปจะคุยเรื่อง ต้นทุนกับกำไร ที่คุณสามารถอยู่ได้ อยู่แล้วรวย หรือทำไปก็ไม่ได้อะไร เข้าเนื้อต้องขายออกมา
Comments from Author:
ไม่ใช่ผุ้เชียวชาญเรื่องการเจรจาค่ะ การเจรจาต้องใช้ทนายความมาอ่านสัญญาว่ายุตธรรมทั้งสองฝ่ายไม๊ ถ้าคุณโชคดี เจ้าของอาคารดี สัญญาเป็นกลาง ก็ราบรื่นค่ะ ถ้าโชคไม่ดี สัญญาไม่เคลียร์ ทำสัญญาระยะสั้น ร้านคุณรุ่งๆ เจ้าของตึกขายเฉยเลย ขนอุปกรณ์ออกมาแทบไม่ทัน หรือไม่ได้ขนออก เพราะอ่านสัญญาไม่ดีก็มีค่ะ.
Sources: ที่มา : ฟังต่อมาจากเจ้าของร้านอาหาร
เรียบเรียงโดย : แหวนเพ็ชร วังคีรี โรลล์ (US CPA ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต)
วันที่ : วันจันทร์ที่ 22 เดือนสิงหาคม พ.ศ. ๒๕๖๕ August 22nd, 2022
apologize for any typo ขออภัยสำหรับการสะกดที่ไม่ถูกต้อง
- S Corp & LLC due date March 15th
- Corporation due date April 18th
- Individual due date _April 18
- Individual living outside the U.S. due date is June 15
*** Disclaimer: คำเตือนสำหรับผู้อ่าน ***
Practitioners advising clients on the financial and tax consequences of entity alternatives is not viewed as a practice of law. การให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าถึงเกี่ยวกับทางภาษีอากรและการเงินเกี่ยวกับโครงสร้างกิจการ ไม่ถือว่าเป็นการให้ทำปรึกษาด้านกฏหมาย
I am not an attorney, this article is only for information and comments about investment and Taxes.ดิฉันไม่ใช่ทนายค่ะ บทความนี้ทำเพื่อเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับกฏหมายภาษีอากรและเกี่ยวกับการลงทุนเท่านั้น.
Please seek advice from Attorneys in your area for any legal issues. ถ้ามีปัญหาเรื่องกฏหมายในรัฐที่คุณอยู่ให้ติดต่อทนายความโดยตรงในรัฐนั้นคะ. ถ้าเรื่องถึงศาลทนายต้องมีใบอนุญาตในรัฐนั้น ๆ นะคะ. เรื่องทั่วไปเช่นอิมมิเกรชั่นใช้ทนายข้ามรัฐข้ามประเทศได้คะ
(We provide accounting, and tax related services. Investment consulting service in USA for Thai investors is also provided.
เรามีบริการด้านบัญชีและการภาษีอากร. พร้อมมีการให้บริการที่ปรึกษานักลงทุนไทยที่ต้องการลงทุนในอเมริกา. Please call (801-635-6926 or message us via Facebook page. สนใจสอบถามบริการติดต่อได้ที่เบอร์โทร (801-635-6926 หรือส่งข้อความผ่านเฟคบุคเพจได้ค่ะ.
