E2 101 Part III – Landlord

E2 101 Part III – Landlord

เจ้าของตึกหรือสถานที่ตั้งกิจการ

ปัจจัยหลักที่ทำให้หลายๆ คนได้หรือไม่ได้วีซ่าลงทุนนั้น ไม่ใช่แค่ที่มาของเงิน กิจการในอเมริกาที่มีการเสียภาษีถูกต้องหรือไม่ มีการจ้างงานหรือไม่  เพิ่มอีกตัวใหญ่ๆ  คือ “สัญญาเช่าตึก Lease agreement” จากเจ้าของอาคารที่อเมริกา.  เจอมาหลายเคสมากที่อดได้วีซ่าเพราะเจ้าของอาคาร บริษัทใหญ่ ๆ ที่อเมริกาไม่อนุมัติผู้ซื้อรายใหม่ให้เซ็นสัญญาเช่าเอง เพราะ นอกจากไม่มี SSN และยังไม่มีเครดิตสกอร์ ซึ่งเป็นปัญหาของคนที่นี่หลายคน ที่มีใบเขียว แต่ไม่มีเครดิตสกอร์ก็เยอะค่ะ  เครดิตสกอร์นั้นสำคัญมากที่อเมริกา เรียกว่าปัจจัยที่ 6 นับต่อจาก “รถ” ที่ใช้เป็นยานพาหนะได้เลยค่ะ.

How will you be prepared for your lease agreement? คุณจะแก้ปัญหาอย่างไร และเตรียมตัวอย่างไร

Open to the seller and ask for help เปิดเผยต่อผู้ขายกิจการและขอให้ช่วยเหลือ

การแจ้งให้เจ้าของกิจการที่คุณจะไปซื้อไม่ว่าคุณนะเป็นนักลงทุน ไม่มีเครดิตสกอร์นะ และ Social security number (SSN) นะยังไม่ดี เซ็นสัญญาเช่าเองไม่ได้ ต้องให้เจ้าของร้านช่วยในการเซ็นค้ำประกันหรือ เซ็น sublease หรือเช่าช่วง.  ที่สำคัญ ต้องตรวจสอบกับคนขายด้วยว่า เขานะขายต่อได้ไม๊ เช่าช่วงต่อได้ไม๊ด้วย  มีนะคะ เจ้าของตึกไม่ให้เช่าต่อ สัญญานั้นต้องผูกติดกับคนเซ็นคนแรกไปจนหมดอายุค่ะ.  กรณีแบบนี้ จะเกิดกับตึกอาคารขนาดใหญ่ในห้างสรรพาสินค้าต่างๆ  ทุกเมืองทุกรัฐเลยนะคะในอเมริกา.  ถ้าแบบที่ต่อช่วงไม่ได้ ค้ำประกันไม่ได้  ผ่านไปค่ะ ไม่ต้องไปซื้อกิจการนั้น 100 เปอรเซ็น  ทำได้คือซื้อครึ่งหนึ่งค่ะ เพราะเจ้าของเดิมยังอยู่ สัญญาเช่าที่เจ้าของเดิม คงยังใช้ได้ปกติในการยืนวีซ่าลงทุนนะคะ  กรณีเปลี่ยนสถานะที่อเมริกานั้น ทาง อิม ที่นี่จะขอ เอกสารเพิ่มเกี่ยวกับว่า ทางตึกนั้นรับรู้ว่ามีเจ้าของเพิ่มขึ้นมา เอกสารพวกนี้ เจ้าของตึกทำขึ้นโดยทนายเขาคะ หรือ ถ้าเจ้าของตึกไม่มีทนาย ทำกันเองบ้าน ๆ ว่ากันง่ายๆ ซื่อ ๆนี่ก็ เขียนขึ้นมากันเองเลยคะ  ใช้ได้เหมือนกัน.

มีลูกค้าเราไม่รู้จักกับผู้ชายเป็นการส่วนตัวแต่ผู้ชายอยากขายมากไม่ไหว ก็เปิดบัญชีร่วมกัน เอาเงินฝากไว้หนึ่งปีไว้สำหรับค่าเช่าค่ะ ฝากไว้อย่างน้อย 3-5 เดือน ป้องกันทั้งสองฝ่าย  พอนักลงุทนอยู่ครบปีก็ไปเซ็นสัญญาเช่ากับเจ้าของอาคารเอง เพราะเครดิตสกอร์นั้นมีพอแล้ว และ เป็นผู้เช่าที่ดีจ่ายค่าเช่าตรงหรือก่อนเวลาค่ะ.

Ask for helps from your family and friends ให้ญาติ พี่น้อง เพื่อนฝูงที่อเมริกาเซ็นสัญญาเช่าแทนในฐานะที่เป็นกรรมการ

ข้อนี้นิยมชมชอบกันมากค่ะ จากประสบการณ์ เพราะ ญาติ ๆ พี่ น้อง ๆ พ่อแม่ ล้วนแล้วแต่อยากให้ลูกหลานมาลงทุนที่อเมริกา เนื่องจากมองเห็นการเจริญเติบโตและผลกำไรที่ดีกว่า แม้ว่าจะกำไรน้อยแต่เมื่อเปลี่ยนค่าเป็นเงินบาทจาก ดอลล่าร์แล้วยังดีกว่าที่ทำร้านอาหารที่ไทย  ผลพวงพลอยได้คือลูก ๆ ต่ำกว่า 21 มาเรียนหนังสือที่นี่ใช้สิทธิแบบอเมริกัน เรียนรัฐบาลฟรีค่ะ มีค่าธรรมเนียนิดหน่อย  โรงเรียนที่นี่รัฐบาลก็คุณภาพดีค่ะ เพียงแค่คุณเลือกไปอยู่เมืองที่ดี ๆ (แพง แต่ดี ถูกแต่ดีไม่มีค่ะ ย้ำๆๆ นะคะ มองหาแบบไทยไม่มีคะ ถูกแต่ดี)

ลักษณะญาติช่วยแบบไม่มีเงื่อนไขคือพี่น้องคะ พ่อแม่ว่ากันไป  แต่เพื่อนจะไม่ค่อยมี เว้นแต่เพื่อนสนิท และต้องมีการเปิดบัญชีร่วมกันเพื่อเอาไว้จ่ายค่าเช่า กันผู้เช่าเบี้ยว  มีแล้วนะคะ น่ากลัวมาก เพราะเจ้าของตึก จะเรียกเก็บเงินจนกว่าจะหาคนเช่าใหม่ได้ค่ะ   บางรายขายอุปกรณ์ยังไม่พอค่าเช่าเลยคะ  อย่าให้ต้องยกกิจการให้ตึกเลยคะ ลงทุนมาเยอะเสียดาย 

Look for business owner that owns the building มองหาเจ้าของกิจการที่เป็นเจ้าของตึกด้วย

นี่คือทางออกนะคะ มีค่ะที่เจ้าของตึกซื้อตึกและเปิดกิจการในนั้นด้วย ต้องหาค่ะ อาจจะไม่เยอะแยะ แต่มีค่ะ ค่าเช่าอาจจะแพงนิดหนึ่ง เพราะคุณไม่มีเครดิต ถ้าเจอเจ้าของตึกใจดีก็ค่าเช่าตามราคาตลาดนะคะ.  แต่มีกรณีที่ทำได้ปีแล้วหนีเขาก็มี เขาถึงเรียกค่าเช่าแพงและทำตามเงื่อนไขบริษัทใหญ่ ๆ ต่างคนไม่รู้จักกันและกันก็ต้องป้องกันเขาไว้ก่อนนะคะ  อย่าว่าเขี้ยวเลย เงินทอง ไม่เข้าใครออกใครจริง ๆ ญาติสนิทยังทำกันได้ก็มี ตัดญาติก็ไม่ได้ สายเลือดเดียวกันค่ะ ได้แต่ระทมขมขื่นหัวใจกันไป ค่อยเริ่มกันใหม่ ฟาดเคราะห์ล้างซวย คิดกันแบบนี้หลายรายนะคะ ฟังมาเห็นมาด้วยคะ.

Use attorney to review the lease agreement ใช้ทนายความในการตรวจสอบสัญญาเช่า

ถ้าเป็นกิจการใหญ๋ ๆ สัญญาเช่าจะเป็นมาตราฐานไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้เพราะร่างมาโดยทนายของตึกเลย  บางสัญญาจะเอาเปรียบมากต่อรองไม่ได้ ยิ่งในทำละดี ๆ ผูคนพลุกพล่านนี่ ผู้เช่าต้องยอมค่ะ คุ้มกว่าแบบไปเช่าถูก ๆ แล้วได้ทำเลไม่ดี ก็ให้หยั่งใจดูนะคะ

ถ้าเป็นตึกใหม่ แล้วเขามองหาร้านอาหารไทย หรือกิจการที่เราจะไปทำ ก็มีอำนาจต่อรองได้ค่ะ ขอลดค่าเช่าได้ ถึงต้องใช้ทนายนะคะ กรณีแบบนี้ ต้องยอมเสียเงินนะคะ.

Comments from author:

สรุปนะคะ นักลงทุนมือใหม่ ง่ายสุดปีแรก ไปร่วมทุนก่อนค่ะ เพราะไม่ต้องเซ็นสัญญาเช่าเองให้หุ้นส่วนเป็นกรรมการเซ็นได้.  สักปี ค่อยขยับขยายซื้อ ทั้งหมด หลังสร้างเครดิตสกอร์ให้ดี และมีประวัติทีดีนะคะ.

สำหรับมือใหม่ที่พูดภาษาอังกฤษไม่ได้เลย ให้กรุณา ตีสนิทกับกลุ่มล่ามค่ะ ไปร่วมเข้ากลุ่ม และขอใช้บริการนะคะ.  ธุรกิจคือการลงทุน การลงทุนที่ดีจะป้องกันปัญหาได้หลายอย่าง.   สัญญาเช่านั้น ไม่มีภาษาไทยนะคะ ภาษาอังกฤษล้วน ๆ พอมีล่ามแล้ว จะใช้ทนายฝรั่งแถว ๆ นั้นก็สะดวกค่ะ.  ล่ามในเมืองนั้น ๆ อาจจะแนะนำทนายเรื่องจัดการเอกสารสัญญาเช่าได้ด้วยค่ะ.

เห็นหลาย ๆคนมีความตั้งใจ ผ่านหลาย ๆ ขั้นตอนแล้วต้องมาตกม้าตายเพราะไม่มีสัญญาเช่าจากตึกนี่เศร้านะคะ.  ตกลงผุ้ซื้อกันได้ดีไปหมด มัดจำจ่ายไป มาฝึกดูงาน พอจะเซ็นสัญญาเอง สัญญาเช่าช่วง เจ้าของตึกดันไม่ตกลง หมดค่ะ มัดจำก็หมด เวลาก็หมดไป.  ถึงว่าให้คุยกันให้พร้อมก่อนทำการซื้อขายคะ  ตึกไม่ได้ก็ซื้อกิจการไม่ได้นะคะ.

ไม่มีของฟรีที่อเมริกา ทุกอย่างต้องมีการลงทุนค่ะ  ให้ระวังตรงจ่ายแพงแล้วไม่ได้เรื่องก็มีค่ะ เช่นทนาย นักบัญชี (แต่ส่วนใหญ่นักบัญชีที่ถูกจะเยอะและห่วยแตกไปพร้อมกับราคา *) ทนายฝรั่งเมืองใหญ่ ๆ จะแพงคะ มีทั้งดีและห่วย ก่อนใช้บริการใครก็หาสอบถามประวัติเขาด้วยคะ ว่าทิ้งงานไม๊ เห็นแก่เงินไม๊.  เราเองก็เจอคะ ติดต่อทนายฝรั่ง เมียทนายคนไทยบอก ยอมความไปสา เออ มีงี้ด้วยนะ เราไม่ได้ผิดไรให้ยอมความจ่ายเงินไปฟรี ๆ แบบนี้เราก็หาทนายใหม่ นะคะ ดูสถานการณ์ไม่ดีอย่าปล่อยไว้นานนะคะ.  เราไม่ใช่ทนายนะคะ แต่พอแนะนำทนายให้ได้บ้างบางเมือง แต่ไม่ทุกเมืองคะ. 

*ทางเรามีการให้บริการด้านการลงทุนสำหรับกรณีที่ไม่ซับซ้อน. การยื่นวีซ่าลงทุน รอบสอง รอบสาม ต้องดูหลายๆ จุด บางจุดพังแล้วแก้ไม่ได้ จะใช้เวลานานกว่าและมีความเป็นไปได้ไม่มาก. ในทางกลับกันเคสที่เราช่วยวางแผนตั้งแต่ต้นจะค่อนข้างราบรื่นและใช้เวลาเป็นปี ๆ ในการวางแผนทั้งด้านเงินทุน ตัวนักลงทุนเอง กิจการที่อเมริกา สิ่งต่างๆ เหล่านี้ล้วนต้องใช้การวางแผนค่ะ.*

**ได้แลนด์ลอดที่ดีมีชัยไปกว่าครึ่งในการทำกิจการ**

ที่มา                           : ประสบการจากการทำงานกับกลุ่มนักลงทุน
เรียบเรียงโดย          : แหวนเพ็ชร วังคีรี โรลล์, ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต (ไม่ใช่ทนาย)

วันที่                            :  วันพุธที่ ๒๘ เดือนสิงหาคม พ.ศ. ๒๕๖๒, (ยังมีเวลายื่นภาษีออนไลน์ ถึง 15 ตุลาคม นะคะ สำหรับบุคคลธรรมดา)

Wednesday, August 28th 2019

Disclaimer: คำเตือนสำหรับผู้อ่าน

Practitioners advising clients on the financial and tax consequences of entity alternatives is not viewed as a practice of law.  การให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าถึงเกี่ยวกับทางภาษีอากรและการเงินเกี่ยวกับโครงสร้างกิจการ ไม่ถือว่าเป็นการให้ทำปรึกษาด้านกฏหมาย

**I am not an attorney, this article is only for information and comments about investment and taxes.**

**ดิฉันไม่ใช่ทนายค่ะ บทความนี้ทำเพื่อเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับกฏหมายภาษีอากรและเกี่ยวกับการลงทุนเท่านั้น.**

**Please seek advice from Attorneys in your area for any legal issues.

** ถ้ามีปัญหาเรื่องกฏหมายในรัฐที่คุณอยู่ให้ติดต่อทนายความโดยตรงในรัฐนั้นคะ. ถ้าเรื่องถึงศาลทนายต้องมีใบอนุญาตในรัฐนั้น ๆ นะคะ. เรื่องทั่วไปเช่นอิมมิเกรชั่นใช้ทนายข้ามรัฐข้ามประเทศได้คะ