Can foreigner buy real estate in USA
ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอเมริกาได้หรือเปล่า?
ขอออกตัวว่าไม่ใช่ Realtor มี ลายเซ่น ที่สามารถซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในรัฐที่ตัวเองอาศัยอยู่ หรือรัฐไหน ๆ นะคะ. ข้อมูลที่ได้จาก Google search จากแหล่งที่เชื่อถือได้และแปลมาอีกทีคะ.
มาเข้าประเด็นเรื่องที่เราควรรู้ว่าต่างชาติสามารถหรืออนุญาต ให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือ บ้าน single-family homes, condominiums, duplexes, triplexes, quadraplexes and townhomes ได้หรือเปล่า. รัฐบาลอเมริกาไม่ได้ห้ามคะ ต่างชาติสามารถซื้อได้ ส่วนใหญ่ซื้อเป็นเงินสด ตามสถิติจากเว็บไซด์ Zillow.com ระบุว่าต่างชาติเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในอเมริกากระจ่ายทั่วทุกๆ รัฐโดยประมาณ 6% ของภาพรวมเลยคะ ถือว่าเยอะมาก พอสมควรนะคะ และไม่ได้ระบุว่าชาติไหนมีเยอะเป็นพิเศษ. สถิตินี้เก็บระหว่างปี 2012 – 2013 ช่วงที่ราคาบ้านกำลังถูก อยู่นะคะ.
ต่างชาติกู้เงินซื้อบ้านได้ไม๊ Can foreigner borrow money from U.S. Bank?
ตอบคือได้คะ Zillow ระบุว่า ส่วนใหญ่ทางธนาคารให้ลูกค้าต่างชาติวางดาวน์บ้านที่ 30% – 50% ของมูลค่าบ้าน หรือ มีเงินฝากกับแบงค์อย่างน้อย $100,000 – $1,000,000 ก็คล้าย ๆ กับการการันตีนะคะ ดู ๆ เพราะแบงค์ cannot easily go after foreign clients หรือทวงหนี้จากลูกค้าต่างชาติยากคะ (ความเห็นส่วนตัว).
ไม่มีเลขประจำตัวประกันสังคม Not eligible to apply for Social Security Number (SSN)
ใช่แล้วคะต่างชาติ ไม่สามารถขอเลขประจำตัวประกันสังคมได้ แต่สามารถขอเลข Tax Payer Identification Number (ITIN) ได้คะ เอกสารตัวนี้ต้องใช้ในการซื้อบ้านด้วย.
ขายบ้านที่ซื้อในอเมริกา Property is sold in USA.
ถ้าเรามีการขายบ้านที่เรามีที่อเมริกา ทางรัฐบาลกลาง IRS, และเสตท จะหักภาษีณ ที่จ่ายไว้จากยอดขายคะ ตามกฏหมาย FIRPTA refers to the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980. กฏหมายฉบับนี้อนุญาตให้ทาง IRS หักภาษีไว้ที่ 10% จากราคาขาย แลกเปลี่ยน ของขวัญ หรือการโอนไปยังบุคคลอื่น โดยต่างชาติคะ. อย่าลืมนะคะ ใครมีพ่อแม่ที่เคยมาอาศัยอยู่อเมริกา แล้วโอนให้เราทางรัฐบาลจะหัก ภาษี ณ ที่จ่ายไว้คะ.
มีกฏหมายของขวัญอาจจะสับสนกับกรณีนี้ กฏหมายของขวัญระบุไว้ว่า ถ้าต่างชาติให้ของขวัญคนที่ถือกรีนการ์ด หรือพลเมืองอเมริกามากกว่า $100,000 ผู้รับต้องรายงาน. ตามที่เข้าใจ คือของขวัญที่อยู่ต่างประเทศนะคะ . ส่วนการให้บ้านที่อเมริกา ต้องปฏิบัติตามกฏหมาย FIRPTA คะ ผู้ทำรายการมีหน้าที่หัก ภาษี ณที่จ่ายไว้ที่ 10%.
ให้เช่าบ้านที่ซื้อในอเมริกา Rental property in USA.
มีบ้านอเมริกาให้คนอื่นเช่า มีหน้าที่ยื่นภาษีตามกฏหมายอเมริกา และตามกฏหมายของรัฐที่บ้านอยู่คะ. ไม่ขอเข้าไปลึก ๆ ถึงกฏหมายของแต่ละรัฐในการเช่านะคะ เพราะจะแยกออกไปอีก ภาพรวม ทุกรัฐถ้าเรามีรายได้เรามีหน้าที่ชำระภาษีคะ แม้ว่าบางรัฐไม่เรียกเก็บภาษีของรัฐ แต่เรียกเก็บภาษีของอสังหาริมทรัยพ์คะ. หลักการก็ไม่ได้ซับซ้อนคะ รายได้ค่าเช่าหักจากค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องและยื่นภาษีตามระเบียบ.
ถ้าไม่จ่ายภาษีละ ทางรัฐบาลมีสิทธิ์ประเมินภาษีตามกฏหมาย ที่ 30% ค่ะ ประเมินเองได้เลยถ้าคุณไม่นำส่ง ประเมินแบบไม่หยุดยั้ง. จะฟ้องรัฐบาลกลับนี่คงยากคะ กฏหมายเขียนไว้ครอบคลุม. เขารู้ได้ไงเรามีรายได้ ไม่ทราบเหมือนกันคะ แต่รัฐบาลจะมีรายละเอียดว่าใครเป็นเจ้าของบ้านคะ เขาถึงมีสถิติออกมาไงคะ ว่าต่างชาติเป็นเจ้าของ.
ซื้อบ้านในอเมริกา ได้วีซ่าเข้าเมืองหรือเปล่า
Can I get Visa to USA from buying real estate?
เท่าที่ทราบการซื้ออสังหา ไม่ได้ให้สิทธิ์เราขอวีซ่าเพื่อมาอยู่นะคะ. คนที่เป็นต่างชาติซื้อบ้านส่วนใหญ่ คือมีลูกหลานมาเรียนที่นี่ แล้วโอนเงินเข้ามา ลูกหลานก็อาศัยอยู่ได้คะ. อาจจะใช้ชื่อลูกในการเป็นเจ้าของบ้านด้วยเพื่อความสะดวก.
การซื้อบ้านให้เช่า ขอวีซ่านักลงทุนไม่ได้ด้วยนะคะ การซื้อบ้านให้เช่าจัดอยู่ในประเภท passive investment ไม่ได้อยู่ในเกณฑ์ที่จะได้รับอนุมัติวีซ่าคะ.
สมมุติว่าซื้อบ้านไว้ แล้วเข้ามาอเมริกาไม่ได้ จำเป็นต้องขายก็ใช้หนังสือมอบอำนาจทำได้ เช่นเดียวกับการซื้อบ้านขณะที่เราอยู่เมืองไทยคะ.
พ่อแม่อเมริกัน ลูกไม่ใช่อเมริกัน ยกสมบัติซึ่งเป็นบ้านให้ลูก ก็ยกสมบัติได้ตามปกติคะ. ถ้าลูกมาอยู่ไม่ได้ก็ต้องขายบ้านคะ และก็มีภาษี หัก ณ ที่จ่ายที่ 10% ตามระเบียบ.
ทำวีซ่าประเภทอื่นๆ มาดูบ้านก่อนซื้อดีกว่าคะ จะได้ดูบ้านไปด้วย ไม่งั้นต้องให้ญาติ ๆ ดูให้. ถ้ามีเงินซื้อบ้านได้ ทำวีซ่านักลงทุนมาคะ. ง่ายกว่าวีซ่าทุกประเภท แต่เงินคุณต้องมีที่มาที่ไป และกิจการที่จะไปลงทุนมีอยู่จริง ดำเนินการ เสียภาษีให้รัฐ มีการจ้างงาน.
ข้อดีของการมีวีซ่านักลงทุนประเภท E1,E2 ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนเอง หรือพนักงาน คุณจะมีเลข SSN ซึ่งสามารถทำธุรกรรมต่าง ๆ และใช้สิทธิ์ด้านภาษีอากรได้เหมือนกันคนที่นี่. ตัวอย่างเช่น นักลงทุน อยู่มาหลายปี มีเครดิต ซื้อบ้านผ่อนบ้าน ค่าดอกเบี้ย ค่าภาษีบ้าน ก็เอามาใช้ในทางภาษีอากรได้คะ.
♥Happy New Year 2017 ซื้อบ้านควรใช้บริการนายหน้าที่มีลายเซ่นนะคะ♥
เรียบเรียงโดย แหวนเพ็ชร วังคีรี โรลล์, ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต
ที่มา, http://www.zillow.com/intl/en/foreign-buyers-guide/
https://www.hg.org/article.asp?id=31572
วันที่ 27 ธันวาคม 2559 (2016)