Why LLC is better than S Corp for real estate properties?

ทำไมรูปแบบ LLC ดีกว่า S Corp สำหรับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

งานนี้เอาใจกลุ่มรวยกลางถึงรวยมากหน่อยนะคะ  รวยกลางที่ว่า คือมีคุณสมบัติที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ จากหลายๆ รัฐ ราคาก็ต้งแต่ $100,000 – $1 Million ละกันนะคะ.

หรืออีกกลุ่มก็รวยกลางได้คะ มีเงินดาวน์ สัก $20,000 ก็เป็นเจ้าของตึกเล็ก ๆ เมืองเล็ก ๆ ในอเมริกาได้ค่ะ.  ในที่นี่คือส่วนใหญ่ก็กลุ่มเจ้าของร้านอาหาร ร้านขายของชำ ตามเมืองต่าง ๆ คนไทยเป็นเจ้าของนี่แหละค่ะ.  คุณก็ขยับฐานะ จากคนรวยน้อย มารวยกลางได้ค่ะ ถ้ามีเครดิตที่ดีพอ ที่จะเป็นเจ้าของอาคารได้.  พอเป็นเจ้าของตึกอาคารกันแล้ว เรามาดูกันค่ะ คุณจะเป็นเจ้าของเองในนามบุคคลธรมดา หรือ รูปแบบบริษัทกัน. 

ในฐานะที่อยู่ในวงการภาษีอากร มาก็หลายปี (ยังไม่ถึง สิบปี) แต่ก็พอจะมีประสบการณ์ในการวางแผนด้านโครงสร้างภาษีอากร พอสมควรค่ะ. ส่วนใหญ่ก็ได้มาจากการอ่านและศึกษา ตามเวบไซด์ต่างๆ นี่แหละค่ะ.S Corporation or small corporation นั้นเป็นที่นิยมกันมากมายเลยค่ะ ใครทำอะไรธุรกิจอะไรก็ดีไปหมด โดยเฉพาะธุรกิจขนาดกลางลงมาถึงเล็ก  เดี๋ยวนี้แม้ว่าขนาดกลางถ้ามีกำไรมากกว่า $300,000 เขาก็มองไปที่ corporation กันแล้วค่ะ จากสถิติจาก กรมสรรพากรอเมริกา มีระบุว่าตั้งแต่ มีกฏหมายใหม่ tax cut job act (TCJA) ออกมานี่ธุรกิจเปลี่ยนแปลงกันเยอะมากค่ะ ไปหาน้าคอรปกันหมดเลย ยิ่งคนมีธุรกิจหลายๆ อย่าง พอรวมกันแล้วกำไรก็ปาเข้าไปเยอะแยะเลยค่ะ. ฉะนั้นคุณในฐานะคนรวยกลาง ถึงรวยมาก ต้องรู้สถานะกำไรของคุณเองว่าอยู่ที่จุดไหนนะคะ.

 

วันนี้เราจะมาดูกันดีกว่า ว่า ถ้าจะจดทะเบียนบริษัท เพื่อมาซื้อตึกอาคาร แล้ว ควรจะทำรูปไหนกันดี.  บทความนี้แปลมาอีกที และผู้เขียนก็เห็นด้วยอย่างยิ่งจาก เวบไซด์ของฝรั่งเจ้านี้ค่ะ.  ที่สำคัญมีลูกค้าหลายคนที่ ใช้รูปนี้ในการถือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในมือค่ะ. 

 

ข้อที่ต้องนึกถึงคือเมื่อมีการโอนถ่ายทรัพย์สิน Transferring Property

ไม่ว่าจะ LLC and S Corp  การโอนทรัพย์สินในทางภาษีอากรนั้นแทบจะไม่เห็นความแตกต่างเลย (กรณีไม่มีหนี้ไม่ได้กู้แบงค์). ตัวอย่างนะคะ คุณมีอาคารร้านอาหารนี่แหละ คุณซื้อมานานแล้ว จ่ายหนีหมแล้ว คุณจะโอนให้ไปที่ บริษัท มันจะไม่มีภาษีใด ๆ ค่ะ. คือคุณยังเป็นเจ้าของอยู่ไง แค่เปลี่ยนนามเท่านั้นเอง.

แต่ถ้าคุณนะยังมีหนี้อยู่กับธนาคาร ซื้อผ่อนมาว่างั้น.  แต่คุณจะโอนไปยัง LLC คุณจะยังไม่มีภาษีเช่นกัน จะไม่ถือว่ามีกำไรขาดทุนจากากรโอน จาก กฏของกรมสรรพากรอเมริกา the sections 722, 731, and 752 of the Internal Revenue Code

แต่นี้หนักหน่อย ถ้ามีหนี้แล้วโอนอาคารมายัง เอสครอป  มันอาจจะมีกำไรจากราคาตลาด ณ ปัจจุบัน เทียบกับราคาที่ได้มาครั้งแรก และด้วยเหตุนี้ คุณอาจจะต้องมีภาระภาษีเข้ามาเกียวข้อง.  ต่อมาคุณไม่ต้องการให้บริษัทถือ แล้วโอนเข้ามาหาคุณเอง บุคคลธรรมดา ก็จะมีภาษีเพิ่มกันเข้าไปอีก in Internal Revenue Code Section 357(c).  นี่แหละคะ หลายๆ คนถึงไม่ใช้ s corporation to own property

การป้องกันภาษีที่ตามมา หรือการประหยัดภาษี ลดงานที่ต้องจ้างมืออาชีพ มาช่วย ให้ใช้ LLC ในการถืออสังหาริมทรัพย์จะเป็นการดีที่สุดค่ะ.

สำหรับคนอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ นักภาษีที่ถนัดทำด้านนี้ (ใช่ว่า นักภาษีทุกคนจะถนัดด้านอสังหาริมทรัพย์ค่ะ ยังมีสาขาแยกกันไปอีกเยอะ)  จะรู้ว่า real estate business is “Passive” income และจะไม่มี self employment taxes 15% นะคะ. จะเป็น active income คือคุณต้องมี real estate license เหมือนกลุ่มวิชาชีพนี้ เขาทำบ้านเช่าด้วย เขาก็สบายไปละคะ ถือว่าเป็น แอคทีพ แล้ว ก็เอาผลขาดทุนไปหัก ออกจากรายได้จุดอื่น ๆ ด้วยนะคะ.  อุ๊ย  สำหรับใครที่อยากจะมาลงทุนอเมริกา ด้วยวีซ่าลงทุน  มีบ้านเช่านี่ไม่อยุ่ในขอบข่ายที่จะทำวีซ่าลงทุนได้นะคะ ทุกท่านที่รวยกลาง ถึง รวยมากทั้งหลาย.  ออ แต่ซื้อบ้านมาซ่อมขายนี่ได้นะคะ flip house, real estate make over ไรพวกนี้นะได้ค่ะ.

Comments from author:

ผู้เขียนไม่ได้เป็นเจ้าของตึกอาคารให้ใครเช่าในอเมริกา ณ ปัจจุบันค่ะ (แต่ในอนาคตไม่แน่) ถ้าให้เลือกระหว่าง เป็นเจ้าของอสังหากับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ เลือกตลาดหลักทรัพย์ค่ะ. ความเสี่ยงอาจจะมากกว่า แต่ผลตอบแทนสูงกว่า และปวดหัวน้อยกว่า หรือแทบจะไม่ปวดหัวไรเลย. อีก ห้าปีจะมาเล่าให้ฟัง ว่า แนวคิดนี้ประสบความสำเร็จแค่ไหนค่ะ.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อาจจะดีสำหรับกลุ่มเจ้าของกิจการขนาดเล็ก เช่นร้านอาหาร ร้านต่างๆ เพราะ ดีกว่า เช่า ต่อมาถ้าคุณเหนื่ออยากจะขายกิจการ  ก็ขายไปคะกิจการ และให้ผู้ซื้อกิจการเช่าอาคารคุณได้  งานนี้ก็มีรายได้ประจำ สม่ำเสมอ และถ้ามีผู้เช่าที่ดี คุณก็ไม่ต้องปวดหัวและสบายใจกันไปนะคะ.  รู้จักเจ้าของร้านอาหารหลายคนที่เป็นเจ้าของอาคาร แล้วขายกิจการ และต่อมาก็เก็บค่าเช่าเกษียณ เที่ยว พักผ่อนทั่วโลก ก็มีค่ะแบบว่าทำงานเหนื่อยมานาน.  

ตอนนี้ก็วางแผนภาษีให้พี่อีกคนที่เป็นเจ้าของอาคารและเป็นเจ้าของร้านอาหารด้วย การวางแผนดีก็มีชัยไปกว่าครึ่งค่ะ  ยอมเสียเงินค่าวางแผนและทำอะไรให้เป็นระบบ ดีกว่าต้องมาปวดหัวทีหลัง และต้องเสียเงินเยอะแยะเพราะไม่รู้จะดีกว่ามากมายค่ะ. เคยย้ำเสมอว่า การประหยัดที่ดีที่สุด คือการป้องกันปัญหาค่ะ การแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นแล้วจะใช้ทั้งเงินและพลังจิตใจมากมายกว่าการวางแผนเริ่มแรกนะคะ.

สนับสนุน ให้ทุกคน (ถ้ามีโอกาส) เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน  แต่คุณต้องวางแผนค่ะ วางแผนเรื่อง เครดิตสกอร์ วางแผนเรื่องการเก็บออม เพื่อใช้เงิน ดาวน์  ตอนนี้มีรัฐในอเมริกาหลายๆ รัฐ ที่อสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้แพงมาก ที่คุณสามารถซื้อได้ (ยกเว้นชอบหรูไฮโซนะคะ).

“I love helping small business

ที่มา                    :   upcounsel.com IRS.Gov Internal Revenue Code Section 357(c) 
เรียบเรียงโดย          : แหวนเพ็ชร วังคีรี โรลล์, ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต (ไม่ใช่ทนาย)

วันที่                    :  วันศุกร์ที่ ๑๓ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๖๒, Friday, December 13th,  2019

Disclaimer: คำเตือนสำหรับผู้อ่าน

Practitioners advising clients on the financial and tax consequences of entity alternatives is not viewed as a practice of law.  การให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าถึงเกี่ยวกับทางภาษีอากรและการเงินเกี่ยวกับโครงสร้างกิจการ ไม่ถือว่าเป็นการให้ทำปรึกษาด้านกฏหมาย

**I am not an attorney, this article is only for information and comments about investment and taxes.**

**ดิฉันไม่ใช่ทนายค่ะ บทความนี้ทำเพื่อเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับกฏหมายภาษีอากรและเกี่ยวกับการลงทุนเท่านั้น.**

**Please seek advice from Attorneys in your area for any legal issues.

** ถ้ามีปัญหาเรื่องกฏหมายในรัฐที่คุณอยู่ให้ติดต่อทนายความโดยตรงในรัฐนั้นคะ. ถ้าเรื่องถึงศาลทนายต้องมีใบอนุญาตในรัฐนั้น ๆ นะคะ. เรื่องทั่วไปเช่นอิมมิเกรชั่นใช้ทนายข้ามรัฐข้ามประเทศได้คะ