What types of credit scores qualify for a mortgage?

ต้องมีเครดิตสกอร์ดีขนาดไหนถึงจะซื้อบ้านที่อเมริกาได้

บังเอิญ US Bank ส่งข่าวสารมา ซึ่งปกติก็ไม่ได้ใส่ใจอ่านไรมากมาย แต่ดูหัวข้อนี้น่าสนใจ (ที่ไม่สนใจนะ ชวนไปแต่กู้เงินซื้อบ้านค่ะ).  เพราะทราบว่าหลาย ๆ คน เล็ง ๆ ว่าอยากจะซื้อบ้าน และตอนนี้ ดอกเบี้ยก็ยังไม่แพงมาก และ ดูเหมือนว่า เฟรดจะไม่ขึ้นดอกเบี้ยหรือปรับลด เพราะเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับที่ไม่ฝืดเคือง  เพิ่งดูข่าวที่ท่านผู้ว่า Federal reserve พูดไว้นะคะ เมื่อคืนนี้หมาด ๆ .   ใครมีบ้านแพงอยู่แล้วก็ผ่าน ๆ นะคะ คนมองหาบ้านที่พอซื้อได้เยอะช่วงนี้.

การที่แต่ละคนจะซื้อบ้านได้นะคะ ก็ต้องมีคุณสมบัติหลายประการ มีทั้งรายได้ประจำที่พอเพียงกับมูลค่าบ้านที่จะกู้เงิน งานประจำก็อย่างต่ำ สองปีนะคะ เดี๋ยวนี้ที่พิจารณากัน ถ้ามีธุรกิจก็อย่างต่ำปาเข้าไปสองปีค่ะ ดูว่ามีหนี้อะไรบ้างนะคะ ณ ปัจจุบัน รายได้ประจำต่อเดือน หนี้ต่อเดือนที่ต้องชำระรวมเข้ากันไปด้วย.  หลัก ๆ เลยนะคะ ที่สถาบันการเงินที่ปล่อยเงินกู้มอง คือ “เครดิตสกอร์”.  ถ้าใครยังไม่รู้ จะอธิบายคร่าว ๆ นะคะว่าคืออะไร.  เครดิตสกอร์ คือการเก็บคะแนนของบุคคลนั้น ๆ หรือหน่วยงานนั้น ๆ เกี่ยวกับพฤติกรรมการใช้เงินการรับเงิน การบริหารเงิน การชำระหนี้ประวัติ ก็มีตั้งแต่เริ่มต้นจนถึงปัจจุบัน  ส่วนใหญ่จะมองกันตั้งแต่ 1ปีขึ้นไป ขึ้นอยู่กับประเภทของการกู้เงินค่ะ.   การกู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ อย่างน้อยก็ต้องสองปีคะ มันไม่เหมือนกับการขอเปิดบัตรเครดิต ซึ่งทำได้ ก็ 6 เดือนอย่างต่ำ บางคนแค่ปีเดียวเครดิตก็พุ่งกระฉูดละคะ.

What else affects your rate? อะไรบ้างที่กระทบอัตราดอกเบี้ยที่คุณจะได้รับ

จากที่อ่าน ๆ มานะคะ สิ่งที่กระทบเครดิตก็มี  รายได้ ประวัติการทำงาน หนี้ ณ ปัจจุบันต่อเดือน ขนาดของหนี้ มีเยอะมีน้อย และจำนวนเงินดาวน์บ้านที่ต้องจ่ายไป  จ่ายไปเยอะ อัตราดอกเบี้ยก็ลดลงหน่อย หนี้น้อย อัตราดอกเบี้ยก็แพง  รายได้นั้น ก็มีส่วนบ้างค่ะ รายได้สูงหนี้เยอะ ก็คงไม่ได้ช่วยไรมากเนอะ.  เว้นแต่คุณจะกู้แบบ 15 ปี ดอกเบี้ยจำต่ำลงหน่อยกว่า 30 ปี.

Good credit scores อะไรที่เรียกกว่ามีเครดิตดีในสายตาผู้ปล่อยกู้

เครดิตสกอร์จะมีเริ่มแต่ 300 ถึง 850 เลยนะคะ. ใครมีเครดิตต่ำกว่า 600 อาจจะมีปัญหาในการกู้เงินได้ค่ะ. ปัญหาที่ว่าคือเขาไม่ให้กู้นะแหละคะ ไม่ต้องถามกันมากมาย.  เครดิต 600-700 ก็กู้ได้นะคะ แต่ดอกเบี้ยอาจจะสูงกว่ากลุ่มเครดิตที่สูงกว่า 700 คะ. กลุ่มเครดิตสกอร์  700 ขึ้นไปจัดว่าดีนะคะ. ถ้ามากกว่า 800 ก็ยอดเยี่ยมไปเลยค้า.  ใครมีเครดิต เลข 8 ก็สบายใจได้ค่ะ แสดงว่ามีพฤติกรรมที่ดีในการบริหารเครดิต.  ก่อนหน้าที่ผู้เขียนจะมีเครดิต มากกว่า 800 คือไม่มีเลย เมื่อมาอเมริกาครั้งแรก 12 ปีที่แล้วค่ะ ไปซื้อรถกับสามี ไฟนแนนซ์บอก “ยูนะ ไม่มีเครดิต ไม่ใช่เครดิตไม่ดี” อ้อ ถึงบางอ้อ ใครจะมีก็เพิ่งมาได้แค่ 4-5 เดือนแหม.

What factors effect your credit score? อะไรบ้างที่กระทบเครดิตคุณ (แปลให้แบบละเอียด)

  • Payment history — Paying bills on time consistently will greatly improve your overall score. If you are 30, 60 or 90 days or more late with a payment, it will be documented. A history of late payments on several accounts will cause more damage than late payments on a single account. ใครจ่ายหนี้ทุกเดือนก็ทำให้เครดิตสกอร์ดีขึ้นได้ค่ะ  ถ้ากลุ่มช้า บ่อย ๆ ก็จะทำให้เครดิตลดลงยิ่งช้า ๆ หลายๆ ใบ ยิ่งแย่เลย.
  • Amounts owed — This category measures the amount you owe relative to the credit available to you by any given lender. If your debt is more than 30 percent of your total credit limit, your credit score may begin to fall. ถ้าหนี้ที่ค้าง มีมากกว่า 30 เปอรเซ็นของวงเงินที่ได้ ก็มีโอกาสที่จะทำให้เครดิตสกอร์ลดลงได้นะคะ. ว่าแล้วทำไมคนทำไมเครดิตต่ำตลอด หรือสูงตลอด.
  • Length of credit history — The longer you’ve had established credit, the better you’ll look to a lender. Be wary of opening multiple new accounts in the hopes of building credit quickly. This reduces the “average account age” and will reduce your score. ใครที่มีการเปิดบัตรเครดิตไว้นานแล้วเป็นสิบ ๆ ปี นี่ยิ่งดีนะคะ ใช้แต่บัตรเดิม  แต่ระวังที่เพิ่งเปิดบัตรใหม่ ๆ มันจะมาหารเฉลี่ยกับตัวที่อายุยาวนาน ๆ นาน ๆ ทีได้อยูแล้วนะคะ อย่างเรามี อเมริกันเอ็กเพลส แต่ ปีแรกย้ายมาอเมริกาก็ 11 ปี (ปีแรก ยังไม่มีบัตรเครดิตค่ะ) ล่าสุดเพิ่งเปิด อีกตัว ก็ไม่แย่เท่าไร.
  • Amount of new credit — Every time you apply for new credit, that inquiry becomes part of your credit report. Prospective lenders will notice if there have been too many inquiries on your report in a short amount of time. ถ้าใครเปิดบัตรเครดิต เปิดหนี้ไรบ่อยๆ ทางผู้ให้กู้ก็จะไปพิจารณาว่า ทำไมคนนี้ มีคนมาขอรายงานเครดิตบ่อยจัง  เพราะการกู้เงินแต่ละครั้ง ทางสถาบันการเงินผู้หล่อยกู้ จะขอเอกสารตัวนี้ไปจาก credit bureau สถาบันทีดูแลเรื่องเครดิตของพวกเรา.
  • Types of credit — Credit cards and installment loans (like mortgages and car loans) represent different types of credit. Having a balanced mix of well-managed types of credit can benefit your credit score. ประเภทของเครดิต เช่น พวกเครดิตการ์ด การผ่อนสินค้าต่างๆ การผ่อนบ้าน ผ่อนรถ พวกนี้ คะแนนต่างกัน การมีหลาย ๆ กลุ่มปะปน ทำให้คุณดูดี.  ยิ่งคุณบริหารให้ดี ๆตลอด จ่ายหนี้ตรงเวลา ก็ช่วยเรื่องเครดิตได้ คนเขาจะมองว่าคุณมีวินัยนะคะ.

Fixing your credit scores ซ่อมเครดิตให้ดี

  • Pay your entire balance on time every month มีหนี้บัตรเครดิตเท่าไร จ่ายมันไปให้หมดให้ตรงเวลาด้วยค่ะ
  • Use credit card responsibly ดูตาม้าตาเรือด้วยใช้บัตรเครดิต  หมายถึงว่าก่อนใช้ให้ดูว่า สิ้นเดือนมีปัญหาจ่ายมะ  ยิ่งกลุ่มไม่ได้ทำงาน รอเงินจากพ่อบ้านต้องคอยช่วยเขาดูด้วยค่ะ นอกจากดูพฤติกรรมตัวเองนะ 
  • Stay below your credit limit อย่าใช้จ่ายจนหมดหน้าตักวงเงิน  เช่นมีเครดิตการ์ด วงเงิน 15000 อย่าใช้ไปถึงจำนวนเงินนั้น  ถ้าเป็นธุรกิจก็พอคุยกันได้ แต่จ่ายให้หมดนะคะ.  ถ้าเป็นบุคคลธรรมดามีขนาดนั้นจ่ายแบบนั้น เดาว่า คู่สมรสคงจะรวยแบบเปิดเผย  และถ้าใช้แบบนั้นทุกเดือนโดยเขาไม่บ่น เขาคงรักคุณมากมาย  เรายังไม่กล้าใช้ขนาดนั้นเลย ว่าไป เขาคงรวยกว่าเราเนอะ อิอิ ก็เราแค่รวย กลาง ๆ .
  • Get in front of bills, loans and debt อันนี้พูดถึงกลุ่มที่จำเป็นแบบไม่สามารถจ่ายหนี้หมดได้  ให้พึงสังเกตุในเสตทเม้นว่า ถ้าจะจ่ายเท่าไหน ถึงวันไหนหนี้ถึงจะหมด เอายอดที่มากกว่าการจ่ายขั้นต่ำนะคะ.  หรือ ถ้าไม่ไหวจริงๆ ให้ทำเจรจาขอลดหนี้ ถ้าไม่ได้ ให้ผ่อน เพราะจะช่วยเรื่องการลดดอกเบี้ยได้ค่ะ.
  • Review your credit reports every year ใช่ว่าสมาคมที่จัดคะแนนเครดิตของเราเขาจะแน่กันไปหมดนะคะ สิบเท้ายังรู้พลาดนักปราชญ์ ยังรู้พลั้ง แล้วจะเอาอะไรกับการจัดลำดับเครดิตสกอร์  สรุปคือให้ตรวจดูทุกปีว่ามีไรผิดพลาดไม๊  ส่วนตัวไม่ได้ค่อยเชคค่ะ จะเชคทีก็จะทำไรสักอย่าง  ว่าแล้ว เราต้องไปเชคบ้างละคะ. คราวก่อนก็ให้แฟนทำจดหมาย ถึงสมาคมให้ตัดหนี้ บ้านออก เนื่องจาก รีไฟน์แนนซ์หลายรอบ ดันโชว์เรามีหนี้หลายที่ เสียใจคะ ดิฉันมีหนี้แหล่งเดียวนะคะ แก้ด้วย.
  • Don’t open too many accounts at once อันนี้น่าสนใจโดยเฉพาะ กลุ่มที่กำลังจะซื้อบ้าน พยายามอย่าไปขอกู้อะไรพร้อมกัน เช่นเปิดบัตรเครดิตใหม่กับห้าง กับสายการบิน รอสักสองสามเดือนก่อนค่ะ ให้ซื้อบ้านได้ก่อน หรือ ถ้าหนี้บัตรหลายใบ ให้ โปะ ๆ หน่อย เครดิตคุณจะได้ดีขึ้น ก่อน ไปขอกู้ซื้อบ้านนะคะ.

Comments from author:

ก่อนดิฉันจะมีเครดิตสกอร์มากกว่า 800 ก็เริ่มจาก 0 เช่นกันค่ะ. สร้างเครดิตครั้งแรก ก็จากการผ่อนรถคันแรกกับแฟน  ณ ตอนนั้นมีงานประจำ แต่เพิ่งมาอเมริกาได้แค่ 5 เดือน  แฟนกู้ร่วมค่ะ และเรามีชื่อใน ไทเทิลของรถ และ ในสัญญากู้ หลังจากนั้นได้ 6 เดือนที่ผ่อนหนี้.  ก็เริ่มเปิดเครดิตการ์ดค่ะ  และบัตรใบแรกก็ AMEX ยังไม่ได้ยกเลิกค่ะ ยังใช้ตัดเงินบริจาคทุกเดือน. ฉะนั้นคนไหน ที่ยังไม่รู้ว่าเครดิตสกอร์คืออะไรก็ให้รู้ไว้และสร้างไว้ เพราะไม่รู้ว่าเมื่อไหร่เราจะได้ใช้  อย่างน้อย ก็เอาไว้จับจ่ายใช้สอยเล็ก ๆ น้อย ๆ วันหนึ่งวันใด ไปสมัครงาน รายงานเครดิตก็เป็นส่วนของข้อมูลที่ทางฝ่ายบุคคลดึงมานะคะ. ทำงานระดับล่าง ๆ อาจจะไม่จำเป็น แต่งานระดับวิชาชีพมีส่วนในการพิจารณามากค่ะ ด้านความรับผิดชอบ.

สำหรับนักลงทุนที่มาด้วยวีซ่าลงทุน คุณมี SSN ที่ถูกต้องตามกฏหมาย ให้ไปขอ เดบิตการ์ดก่อนได้ค่ะ ใช้ไปสัก 5-6 เดือนให้ขอเครดิตการ์ดของตัวเอง สักปีคุณก็มีเครดิตดีพอ ที่อาจจะ ขอกู้บ้านได้ค่ะ แต่แน่นอนสุดต้องสองปีถึงกู้ได้ค่ะ ปีเดียวอาจจะได้ถ้ามีเงินวางดาวน์ที่สูง ๆ หรือ ผลประกอบการปีแรกก็กำไรกระฉูดเลย นี่พอได้ค่ะ.

**ขอให้ทุกท่านมีเครดิตสกอร์ที่อยู่ในขั้นดีเพื่อที่จะทำธุรกรรมต่างๆ ได้ค่ะ** 

ที่มา                           :  US Bank, N.A. article on April 5, 2018

เรียบเรียงโดย          : แหวนเพ็ชร วังคีรี โรลล์, ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต (ไม่ใช่ทนาย)

วันที่                            :  วันอังคารที่ 21 พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๖๒, (ยังมีเวลายื่นภาษีออนไลน์ ถึง 15 ตุลาคม นะคะ สำหรับบุคคลธรรมดา)

Tuesday, May 21st, 2019

Disclaimer: คำเตือนสำหรับผู้อ่าน

Practitioners advising clients on the financial and tax consequences of entity alternatives is not viewed as a practice of law.  การให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าถึงเกี่ยวกับทางภาษีอากรและการเงินเกี่ยวกับโครงสร้างกิจการ ไม่ถือว่าเป็นการให้ทำปรึกษาด้านกฏหมาย

**I am not an attorney, this article is only for information and comments about investment and taxes.**

**ดิฉันไม่ใช่ทนายค่ะ บทความนี้ทำเพื่อเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับกฏหมายภาษีอากรและเกี่ยวกับการลงทุนเท่านั้น.**