Tax tips for taxpayers to consider when selling their home

สำหรับผู้ที่บ้านที่อาศัย ถ้าจะมีการขายควรจะพิจารณาดังนี้

คนหลายกลุ่มถือว่าบ้านเป็นการลงทุนได้ดี ถ้ามีทุนพอที่จะซื้อบ้าน เพราะยังไงก็ต้องมีค่าเช่าบ้าน ยกเว้นอยู่บ้านฟรีของพ่อแม่อันนี้ไม่ต้องกังวล แต่เอ ถ้าจะอยู่ฟรีแล้วต่อมามีลูกเมียละทำไง  เรื่องของแม่ผัวลูกสะใภ้นี่มีทุกชาติเรา(รวมดิฉันด้วย).

สรุปมีบ้านตัวเองดีกว่า บ้านนาน ๆ ไปมีแต่เพิ่มมูลค่า ยกเว้นช่วงวิกฤติ แต่ราคาก็กลับมาสูงเหมือนเดิมอยู่ดี โดยเฉพาะ ณ ปัจจุบัน บ้านแพงแล้วค้า.

เมื่อมีการขายบ้านก็มีรายได้มาเกียวข้อง ถามว่ารายได้นั้นจะเสียภาษีไม๊ ก็ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยนะคะ selling their home.

Ownership and use เป็นเจ้าของและได้อยู่อาศัย

To claim the exclusion, the taxpayer must meet ownership and use tests. During a five-year period ending on the date of the sale, the homeowner must have owned the home and lived in it as their main home for at least two years. การที่จะเคลมกำไรจากการขายบ้านนั้น คณต้องอยู่บ้านนั้นในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาอย่างน้ยอ สองปีค่ะ.  ตัวอย่างนะคะ ขายบ้านปี 2019 อยู่บ้านปี 2015-2016 ก็อยู่ในเกณฑ์ค่ะ แต่ถ้าอยู่บ้านปี 2013 หลังจากนั้นปล่อยเช่า ไม่ได้ละคะ ไม่ได้อยู่ห้าปีล่าสุด.

Gains กำไรจากการขายบ้าน

Taxpayers who sell their main home and have a gain from the sale may be able to exclude up to $250,000 of that gain from their income. Taxpayers who file a joint return with their spouse may be able to exclude up to $500,000. Homeowners excluding all the gain do not need to report the sale on their tax return.  ผู้เสียภาษีทุกคนนะคะ ถ้าต่างชาติก็น่าจะเคยมี SSN นะคะถึงจะได้สิทธิ เหมือนกับกลุ่มมีกรีนการ์ดแล้วยกเลิกกลับไทยไรประมาณนี้เลย ตีความให้นะคะ  นักลงทุนก็อยู่ในข่ายนะคะ เพราะมี SSN ที่ถูกต้องเช่นกัน  คนหนึ่งได้ยกเว้นกำไรจากการขายบ้านที่ 250000 ต่อทุกสองปีค่ะ ผัวเมียก็ 500000 นะคะ ถ้าบ้านมีชื่อลูกด้วย ก็แบ่งกันไปสามส่วนค่ะ.  สำหรับคนที่ขายบานกำไรต่อกว่า 500000 กรณี คู่สมรส ไม่ต้องรายงานก็ได้นะคะ ตำรวจไม่ตามจับค่ะ.

Losses ขาดทุนจากการขายบ้าน

Some taxpayers experience a loss when their main home sells for less than what they paid for it. This loss is not deductible. ขาดทุนทำไรไม่ได้นะคะในทางภาษีอากร  ยกเว้นบ้านเช่าค่ะ เอามาหักได้ 3000 ต่อปีจนกว่าจะหมด  บ้านอยู่อาศัยขาดแล้วขาดเลยคะ ขาดจนสิ้นกันไปเลย แบบไม่มีเยื่อใยประมาณนั้นนะคะ.

Multiple homes  มีบ้านหลายหลังเนื่องจากรวย

Taxpayers who own more than one home can only exclude the gain on the sale of their main home. They must pay taxes on the gain from selling any other home.  สำหรับคนบ้านเยอะ ใช้ได้แค่หลังเดียวนะคะ หลังเดียวเท่านั้นค้า หลังไหน ก็ใช้หลังที่คุณอยู่อาศัยเป็นหลักนะคะ เอาที่อยู่ในแบบภาษีอากรนะคะชัดเจนแจ่มแจ้งแบบไม่ต้องชี้แจงแถลงไขให้กับเจ้าหน้าที่คะ.

Reported sale  การรายงานจากการขายบ้าน

Taxpayers who don’t qualify to exclude all of the taxable gain from their income must report the gain from the sale of their home when they file their tax return. Anyone who chooses not to claim the exclusion must report the taxable gain on their tax return.  Taxpayers who receive Form 1099-S must report the sale on their tax return even if they have no taxable gain.  กลุ่มที่มีกำไรมากกว่า 250000 (โสด) หรือคู่สมรส 500000 มากกว่านี้มีหน้าที่รายงานในแบบแสดงรายการภาษีอากรนะคะ.  รวยจัดจะเลือกที่จะไม่ยกเว้นกำไรก็ได้นะคะ ทางราชการชอบคะ.  สำหรับคนขายบ้านจะได้รับแบบ 1099S นะคะ ไม่ว่จะมีกำไรหรือขาดทุนจะมีแบบตัวนี้ให้ ถ้าได้รับแบบต้องรายงานนะคะ แม้ว่าจะไม่มีผลกำไรขาดทุนก็ตาม ทำตามหน้าที่ไปค่ะ.  กลุ่มไม่ได้รับแบบอะไร ก็ไม่ต้องรายงานถ้าต่ำกว่ายอดที่บอกไว้ค้า.

Mortgage debt  หนี้ที่ค้างก่อนขายบ้าน

Generally, taxpayers must report forgiven or canceled debt as income on their tax return. This includes people who had a mortgage workout, foreclosure, or other canceled mortgage debt on their home. Taxpayers who had debt discharged after December 31, 2017, can’t exclude it from income as qualified principal residence indebtedness unless a written agreement for the debt forgiveness was in place before January 1, 2018.  ถ้าสมมุตขายบ้านเพราะถูกบังคับแล้วแบงค์ยกหนี้ให้ หรือใครยกหนี้ให้ มีหน้าที่รายงานนะคะ เพราะบางจุดถือว่าเป็นรายได้ค่ะ.  ก่อนหน้านี้มีกฏหมายได้รับยกเว้นภาษีจากการยกเลิกหนี้ หลังปี 2017 ใครได้รับยกหนี้เป็นรายได้หมดค่ะ หมดช่วงวิกฤติและ พลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสนะค้า.

Possible exceptions  รายการที่อาจจะได้รับยกเว้นอื่นๆ

There are exceptions to these rules for some individuals, including persons with a disability, certain members of the military, intelligence community and Peace Corps workers.  มีข้อยกเว้นในกฏหมายนะคะ เช่นกลุ่มพิการ (หมอวินิฉัยว่าพิการ)  ทหารนะคะ ทหารที่ทำหน้าที่อยู่นะคะ ตีความตามนี้   หรือเจ้าหน้าที่รัฐบาลบางหน่วยงานค่ะ.

Worksheets  รายละเอียดกฏหมาย

Worksheets included in Publication 523 can help taxpayers figure the adjusted basis of the home sold, the gain or loss on the sale, and the excluded gain on the sale. ไปอ่านต่อนะคะ ใครมีสามีภรรยาฝรั่งหรือภาษาอังกฤษดี อธิบายไทยแล้วไม่กระจ่างให้อ่านกันเองค่ะ.

Comments from author:

ดิฉันก็เป็นคนหนึ่งที่ไม่เช่าบ้านค่ะ ซื้อดีกว่าผ่อนแน่นอน บ้านตัวเองก็ refinance หลายรอบมั๊ก ๆ ๆ ค่ะ รู้แต่ว่าตั้งแต่แต่งงานกับสามีมา 12 ปีกว่า ๆ บ้านมีมูลค่ามากขึ้นกว่า 50% ถ้านับจากปีที่แฟนซื้อบ้านครั้งแรก บ้านเพิ่มมูลค่ามากว่า 125% ค่ะ.  อาจจะเพิ่มมูลค่าไม่เร็วเท่าหุ้น แต่บ้านความเสี่ยงน้อยกว่าค่ะ.   ใครก็ใช่ว่าจะซื้อบ้านได้เนาะ ช่วงนี้ แบงค์ก็เขี้ยวจัด  แต่ถ้าคุณมีงานการทำ มีรายได้มั่นคงอย่างต่ำ สองปี หนี้ไม่ได้ท่วมหัว ก็มีโอกาสมีบ้านเป็นของตัวเองได้ค่ะ  มีโครงการช่วยคนรายได้ต่ำเยอะค่ะ อาจจะห่างไกลหน่อย แต่ยังไงก็บ้านเรา มีสวน มีที่ให้ลูก ๆ เราได้วิ่งเล่นนะคะ.  เกิดเบื่อมาก อยากขายกลับไปอยู่ไทย ก็ขายไปค่ะ กำไรก็ได้รับยกเว้นอีก ถ้าต่ำกว่า 500000 เหรียญ (กรณียังไม่หย่าผัวก่อนกลับไทยนะคะ – พูดถึงเมียฝรั่งเหมือน ๆ เรา).

เราสนับสนุนให้คนมีบ้านค่ะ ไม่ว่าจะเล็กใหญ่ ยิ่งมีลูกนี่ ควรจะมีเลย บ้านมีค่าใช้จ่ายเยอะๆ ค่าโน่น นี่นั้น ถ้าเรารู้จักบริหารมันก็คุยกันได้ค่ะ.

**ขอให้ทุกคนมีบ้านที่อบอุ่นกันทั่วหน้าค่ะ** 

ที่มา                           :  IRS Tax Tip 2019-60, May 15, 2019

เรียบเรียงโดย          : แหวนเพ็ชร วังคีรี โรลล์, ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต (ไม่ใช่ทนาย)

วันที่                            :  วันพุธที่ 15 พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๖๒, (ยังมีเวลายื่นภาษีออนไลน์ ถึง 15 ตุลาคม นะคะ สำหรับบุคคลธรรมดา)

Wednesday, May 15th 2019

Disclaimer: คำเตือนสำหรับผู้อ่าน

Practitioners advising clients on the financial and tax consequences of entity alternatives is not viewed as a practice of law.  การให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าถึงเกี่ยวกับทางภาษีอากรและการเงินเกี่ยวกับโครงสร้างกิจการ ไม่ถือว่าเป็นการให้ทำปรึกษาด้านกฏหมาย

**I am not an attorney, this article is only for information and comments about investment and taxes.**

**ดิฉันไม่ใช่ทนายค่ะ บทความนี้ทำเพื่อเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับกฏหมายภาษีอากรและเกี่ยวกับการลงทุนเท่านั้น.**

Leave a reply

required